Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3I0G_J-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 46,6 m², parter
ul. Juliusza Lea, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 46,6 m²
- Piętro
- parter z 10
- Rok budowy
- 1974
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-krowodrza-ul-juliusza-lea-3-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-juliusza) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-juliu) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-juliusza-lea)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 319 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 057 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 159 zł/m²) za 46,6 m² wychodzi ok. 659 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.12.2025 (303 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica JULIUSZA LEA: 33 ofert sprzedaży (mediana 15 909 zł/m²), 56 transakcji w rejestrze (mediana 16 100 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 159 zł/m², czyli ok. 659 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,6 m² | 0 | 763 240 zł | 16 396 | — |
| ul. Gramatyka | 47,8 m² | 7 | 940 000 zł | 19 665 | 53 m |
| Gramatyka | 49 m² | — | 980 000 zł | 20 000 | 85 m |
| Gramatyka | 48 m² | 7 | 930 000 zł | 19 375 | 85 m |
| Altanowa | 47 m² | 1 | 759 000 zł | 16 149 | 359 m |
| Kazimierza Wielkiego | 49,1 m² | 6 | 779 000 zł | 15 866 | 547 m |
| Kronikarza Galla | 54 m² | — | 995 000 zł | 18 426 | 555 m |
| Juliusza Lea | 53 m² | 5 | 774 188 zł | 14 607 | 735 m |
| Kazimierza Wielkiego | 48,4 m² | — | 999 000 zł | 20 628 | 760 m |
| ul. Kazimierza Wielkiego | 48 m² | — | 839 000 zł | 17 479 | 760 m |
| Kazimierza Wielkiego | 50 m² | 0 | 790 000 zł | 15 800 | 760 m |
| ul. Juliusza Lea | 51 m² | 3 | 799 000 zł | 15 667 | 818 m |
| ul. Kazimierza Wielkiego | 44,3 m² | 0 | 795 000 zł | 17 930 | 829 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 43 m² | 0 | 946 000 zł | 22 000 | 935 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 55 m² | 8 | 983 758 zł | 17 887 | 1,1 km |
| Gabrieli Zapolskiej | 51 m² | 3 | 904 001 zł | 17 726 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 18 258 zł/m²; to mieszkanie — 16 396 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 763 240 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 763 240 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 763 240 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 763 240 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 763 240 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 763 240 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.