Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A3QLG6-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 47,3 m², parter
ul. Ignacego Paderewskiego, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 47,3 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-gorna-ul-ignacego-paderewskieg) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-ignacego-ja) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-ignacego-jana-) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-ignacego-pader) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26763226)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7489 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7819 zł/m²) za 47,3 m² wychodzi ok. 370 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.06.2026 (131 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Ignacego Paderewskiego: 9 ofert sprzedaży (mediana 9056 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 8104 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 47 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7819 zł/m², czyli ok. 370 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47,3 m² | 0 | 425 000 zł | 8983 | — |
| Zaolziańska | 47 m² | — | 344 900 zł | 7338 | 190 m |
| Zaolziańska | 44 m² | 4 | 347 000 zł | 7886 | 190 m |
| Zaolziańska | 52 m² | 0 | 359 000 zł | 6904 | 190 m |
| Karpacka | 48 m² | 4 | 320 000 zł | 6667 | 304 m |
| Karpacka | 48,8 m² | — | 449 000 zł | 9195 | 304 m |
| ul. Konstantego Ciołkowskiego | 48 m² | — | 479 900 zł | 9998 | 387 m |
| Kosmonautów | 48 m² | 4 | 380 000 zł | 7917 | 550 m |
| Kosmonautów | 45 m² | 3 | 299 000 zł | 6644 | 550 m |
| Kosmonautów | 45 m² | 0 | 337 000 zł | 7489 | 550 m |
| Stanisława Brzozowskiego | 43 m² | 4 | 349 000 zł | 8116 | 612 m |
| Strycharska | 55 m² | 4 | 485 000 zł | 8818 | 764 m |
| ul. Strycharska | 52 m² | — | 495 000 zł | 9519 | 764 m |
| Bednarska | 54 m² | 0 | 359 000 zł | 6648 | 806 m |
| ul. Jasień 20/28 | 53,6 m² | 1 | 594 000 zł | 11 092 | 935 m |
| ul. Piękna | 55,5 m² | 2 | 399 900 zł | 7205 | 950 m |
Mediana podobnych — 7886 zł/m²; to mieszkanie — 8983 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 425 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 425 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.