Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XNTDSN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 46 m², parter
Lecha, Czarnów, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czarnów
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-czarnow-lecha-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-czarnow-lecha/ob/4) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7837 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7740 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 356 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.08.2026 (79 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Lecha: 10 ofert sprzedaży (mediana 9375 zł/m²), 60 transakcji w rejestrze (mediana 8156 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7740 zł/m², czyli ok. 356 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 0 | 389 900 zł | 8476 | — |
| Lecha | 47 m² | 3 | 369 900 zł | 7870 | 0 m |
| Czarnów | 45,5 m² | 4 | 299 000 zł | 6566 | 240 m |
| Czarnów | 52 m² | 2 | 429 000 zł | 8250 | 262 m |
| Jagiellońska | 50 m² | 4 | 369 000 zł | 7380 | 311 m |
| ul. Grunwaldzka | 48 m² | — | 387 000 zł | 8063 | 343 m |
| Grunwaldzka | 53 m² | — | 529 900 zł | 9998 | 343 m |
| Grunwaldzka | 48 m² | 2 | 420 000 zł | 8750 | 343 m |
| Jagiellońska | 50 m² | 3 | 349 000 zł | 6980 | 350 m |
| Hoża | 46,6 m² | — | 488 624 zł | 10 490 | 769 m |
| Hoża | 48 m² | 3 | 444 925 zł | 9269 | 769 m |
| Miła | 54,9 m² | — | 548 751 zł | 9990 | 863 m |
| Urzędnicza | 50 m² | — | 430 000 zł | 8600 | 961 m |
| Pawia | 50 m² | 2 | 480 700 zł | 9614 | 1,2 km |
| ul. Bernardyńska | 51,7 m² | 0 | 638 000 zł | 12 331 | 1,2 km |
| Panoramiczna | 50 m² | 4 | 419 000 zł | 8380 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 8380 zł/m²; to mieszkanie — 8476 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 389 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 389 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 389 900 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 389 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2139 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.