Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VD7YLG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 46 m²
ul. Inowrocławska, Szczepin, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Dzielnica
- Szczepin
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-szczepin-ul-inowroclawska-3)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 924 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 630 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 673 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Inowrocławska: 9 ofert sprzedaży (mediana 14 760 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 15 354 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 126 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 630 zł/m², czyli ok. 673 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 640 000 zł | 13 913 | — |
| Rybacka | 55 m² | — | 650 000 zł | 11 818 | 162 m |
| ul. Rybacka | 45 m² | — | 765 000 zł | 17 000 | 162 m |
| Młodych Techników | 48 m² | 6 | 549 900 zł | 11 456 | 222 m |
| ul. Dobra | 46 m² | — | 599 998 zł | 13 043 | 252 m |
| Dobra | 46,7 m² | — | 617 000 zł | 13 226 | 252 m |
| Dobra | 46,7 m² | — | 599 998 zł | 12 856 | 252 m |
| ul. Sikorskiego Władysława | 52,5 m² | 10 | 1 099 000 zł | 20 933 | 298 m |
| ul. Nabycińska | 48 m² | — | 630 000 zł | 13 125 | 316 m |
| ul. gen. Władysława Sikorskiego | 52 m² | — | 1 140 000 zł | 21 923 | 328 m |
| okolice. ul Grabiszyńskiej | 53 m² | 9 | 619 900 zł | 11 696 | 393 m |
| obok ul.Zachodniej | 51 m² | 0 | 615 000 zł | 12 059 | 416 m |
| okolice ul. Młodych Techników | 47,5 m² | 4 | 589 000 zł | 12 400 | 416 m |
| okolice placu Jana Pawła 2 | 47,5 m² | 4 | 599 000 zł | 12 611 | 416 m |
| okolice ul. długiej | 45 m² | 8 | 565 000 zł | 12 556 | 416 m |
| Czarnieckiego | 48,8 m² | — | 539 000 zł | 11 045 | 472 m |
Mediana podobnych — 17 924 zł/m²; to mieszkanie — 13 913 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 640 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.