Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z2HITX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 46 m², parter
Henryka Hubertusa Jabłońskiego, Chełm, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Chełm
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-chelm-henryka-h) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-chelm-henryka-hube) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 356 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 745 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 586 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Henryka Hubertusa Jabłońskiego: 2 ofert sprzedaży (mediana 13 228 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 10 907 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 130 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 745 zł/m², czyli ok. 586 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 0 | 599 000 zł | 13 022 | — |
| Granitowa | 47,8 m² | — | 570 000 zł | 11 930 | 471 m |
| Ptasia | 47 m² | 1 | 644 895 zł | 13 721 | 473 m |
| ul. Koralowa | 47,1 m² | 5 | 539 000 zł | 11 444 | 490 m |
| Perłowa | 52 m² | 6 | 569 000 zł | 10 942 | 543 m |
| Antoniego Madalińskiego | 49 m² | 2 | 988 718 zł | 20 178 | 605 m |
| ul. Trakt św. Wojciecha | 54 m² | — | 750 000 zł | 13 889 | 970 m |
| ul. Marcina Dragana | 54 m² | — | 667 000 zł | 12 352 | 979 m |
| ul. Turkusowa | 52 m² | — | 577 000 zł | 11 096 | 1 km |
| ul. Odrzańska | 42,1 m² | 2 | 669 000 zł | 15 891 | 1,1 km |
| ul. Złota | 52,4 m² | 0 | 655 000 zł | 12 500 | 1,2 km |
| ul. Nieborowska | 43,2 m² | 5 | 665 000 zł | 15 401 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 12 500 zł/m²; to mieszkanie — 13 022 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.