Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C-B-JH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45 m²
Wolska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 250 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 884 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 760 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Wolska: 44 ofert sprzedaży (mediana 18 250 zł/m²), 64 transakcje w rejestrze (mediana 15 570 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 112 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 884 zł/m², czyli ok. 760 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | — | 830 000 zł | 18 444 | — |
| Wolska | 48 m² | 5 | 750 000 zł | 15 625 | 0 m |
| ul. Wolska | 52 m² | — | 1 169 000 zł | 22 481 | 193 m |
| Skierniewicka | 52 m² | 1 | 945 000 zł | 18 173 | 194 m |
| Płocka | 53,7 m² | 6 | 830 000 zł | 15 468 | 360 m |
| Płocka | 52,7 m² | 4 | 859 000 zł | 16 287 | 422 m |
| Syreny | 52 m² | 1 | 750 000 zł | 14 429 | 634 m |
| Młynarska | 46 m² | 7 | 695 000 zł | 15 109 | 638 m |
| Żytnia | 47,5 m² | 4 | 699 000 zł | 14 716 | 639 m |
| Żytnia | 46,7 m² | 3 | 799 000 zł | 17 109 | 671 m |
| Aleja Tysiąclecia | 47 m² | — | 555 000 zł | 11 809 | 690 m |
| Aleja Prymasa Tysiąclecia | 49 m² | 3 | 720 000 zł | 14 694 | 690 m |
| Młynarska | 46,7 m² | 3 | 740 000 zł | 15 846 | 714 m |
| Wolska | 48,7 m² | — | 760 000 zł | 15 619 | 773 m |
| ul. Płocka | 37 m² | — | 695 000 zł | 18 784 | 783 m |
| ul. Okopowa | 50,6 m² | 0 | 909 000 zł | 17 982 | 827 m |
Mediana podobnych — 16 854 zł/m²; to mieszkanie — 18 444 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 830 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.