Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-F1CUES-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45,1 m²
os.Piastów 75, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45,1 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/ul-_powstancow_-_os-_piastow_bu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 191 zł/m²) za 45,1 m² wychodzi ok. 550 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.07.2026 (113 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica os. PIASTÓW: 306 ofert sprzedaży (mediana 15 100 zł/m²), 153 transakcje w rejestrze (mediana 14 307 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 191 zł/m², czyli ok. 550 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,1 m² | — | 694 540 zł | 15 400 | — |
| os.Piastów 75 | 45,1 m² | — | 708 070 zł | 15 700 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 47 m² | — | 720 000 zł | 15 319 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 50,5 m² | — | 757 200 zł | 15 000 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 50,5 m² | — | 752 152 zł | 14 900 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 49,2 m² | — | 727 568 zł | 14 800 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 52,2 m² | — | 620 000 zł | 11 877 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 51,5 m² | — | 767 648 zł | 14 900 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 49,2 m² | — | 737 400 zł | 15 000 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 51,1 m² | — | 741 240 zł | 14 500 | 0 m |
| os. Piastów | 50 m² | — | 950 000 zł | 19 000 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 50,3 m² | — | 755 100 zł | 15 000 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 45,1 m² | — | 703 560 zł | 15 600 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 49,2 m² | — | 732 484 zł | 14 900 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 45,1 m² | — | 712 580 zł | 15 800 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 51,5 m² | — | 757 344 zł | 14 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 920 zł/m²; to mieszkanie — 15 400 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 694 540 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.