Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AFBUVE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45 m², piętro 2/3
Minogi, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-ul-minogi-3-pokojowe-k4s3d2) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-minogi-45m2-mzn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-minogi/ob/49173081)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 028 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 915 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 806 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Minogi: 4 ofert sprzedaży (mediana 18 928 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 60 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 915 zł/m², czyli ok. 806 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 2 | 850 000 zł | 18 889 | — |
| Minogi | 45,3 m² | — | 850 000 zł | 18 768 | 0 m |
| Minogi | 45,3 m² | — | 859 000 zł | 18 967 | 0 m |
| Minogi | 45 m² | 2 | 859 000 zł | 19 089 | 0 m |
| Straganiarska | 40 m² | 4 | 920 000 zł | 23 000 | 86 m |
| Mariacka | 54 m² | 2 | 1 150 000 zł | 21 296 | 241 m |
| Podwale Staromiejskie | 49 m² | 2 | 649 000 zł | 13 245 | 291 m |
| Chlebnicka | 52 m² | 1 | 890 000 zł | 17 115 | 336 m |
| Angielska Grobla | 50 m² | 0 | 999 000 zł | 19 980 | 429 m |
| Chmielna | 54 m² | 5 | 1 275 000 zł | 23 611 | 434 m |
| Ogarna | 53 m² | 0 | 1 099 000 zł | 20 736 | 510 m |
| Świętej Barbary | 54 m² | 0 | 1 190 000 zł | 22 037 | 537 m |
| Świętej Barbary | 54 m² | 4 | 1 130 000 zł | 20 926 | 537 m |
| ul. Krosna | 54 m² | — | 999 000 zł | 18 500 | 578 m |
| Śródmieście | 48 m² | 1 | 1 565 000 zł | 32 604 | 585 m |
| Długie Ogrody | 52,1 m² | 10 | 884 000 zł | 16 971 | 694 m |
Mediana podobnych — 19 980 zł/m²; to mieszkanie — 18 889 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.