Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6VGM-A-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45,1 m², piętro 3/4
ul. Ligocka, Załęska Hałda-Brynów, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45,1 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Załęska Hałda-Brynów
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-ligocka-45m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-ligocka/ob/48914) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-ligocka-45)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7396 zł/m²) za 45,1 m² wychodzi ok. 334 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.03.2025 (604 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Ligocka: 157 ofert sprzedaży (mediana 11 558 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 6856 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7396 zł/m², czyli ok. 334 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,1 m² | 3 | 494 296 zł | 10 960 | — |
| ul. Ligocka | 45,6 m² | 3 | 558 600 zł | 12 250 | 0 m |
| ul. Ligocka | 45,6 m² | 2 | 476 520 zł | 10 450 | 0 m |
| ul. Ligocka | 48,3 m² | 2 | 584 430 zł | 12 100 | 0 m |
| ul. Ligocka | 45,2 m² | 2 | 472 340 zł | 10 450 | 0 m |
| ul. Ligocka | 46,1 m² | 1 | 505 256 zł | 10 960 | 0 m |
| ul. Ligocka | 47,5 m² | 2 | 569 952 zł | 11 999 | 0 m |
| ul. Ligocka | 45,8 m² | 1 | 501 968 zł | 10 960 | 0 m |
| ul. Ligocka | 48,9 m² | 2 | 586 751 zł | 11 999 | 0 m |
| ul. Ligocka | 45,6 m² | 2 | 547 154 zł | 11 999 | 0 m |
| ul. Ligocka | 47,2 m² | 3 | 578 200 zł | 12 250 | 0 m |
| ul. Ligocka | 45,6 m² | 2 | 533 064 zł | 11 690 | 0 m |
| ul. Ligocka | 53,9 m² | 0 | 638 984 zł | 11 855 | 0 m |
| ul. Ligocka | 45,8 m² | 2 | 549 554 zł | 11 999 | 0 m |
| ul. Ligocka | 47,6 m² | 2 | 571 152 zł | 11 999 | 0 m |
| ul. Ligocka | 53,4 m² | 3 | 635 460 zł | 11 900 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 999 zł/m²; to mieszkanie — 10 960 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 494 296 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 494 296 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.