Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IVKFLW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45,4 m², piętro 1/2
Bydgoska, Stary Fordon, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45,4 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stary Fordon
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-fordon-bydgo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-fordon-bydgoska) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-bydgoska-45m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 161 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 6029 zł/m²) za 45,4 m² wychodzi ok. 274 000 zł — oferta jest o 90% wyżej.
- 3W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2024 (728 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Bydgoska: 28 ofert sprzedaży (mediana 11 347 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 2 transakcje w 24 miesiące) mediana to 6029 zł/m², czyli ok. 274 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,4 m² | 1 | 520 900 zł | 11 476 | — |
| Bydgoska | 45,6 m² | — | 501 930 zł | 11 000 | 1 m |
| Bydgoska | 45,8 m² | — | 518 900 zł | 11 322 | 1 m |
| Bydgoska | 45 m² | 1 | 518 900 zł | 11 531 | 1 m |
| Bydgoska | 45,6 m² | — | 518 900 zł | 11 372 | 1 m |
| ul. Bydgoska 19 | 44,5 m² | 2 | 453 900 zł | 10 200 | 46 m |
| Stary Fordon | 49 m² | 2 | 460 506 zł | 9400 | 90 m |
| Stary Fordon | 45,6 m² | 1 | 461 900 zł | 10 123 | 98 m |
| Stary Fordon | 45,6 m² | 2 | 537 900 zł | 11 801 | 98 m |
| Stary Fordon | 37,2 m² | 2 | 369 900 zł | 9938 | 261 m |
| Stary Fordon | 54 m² | 2 | 699 000 zł | 12 944 | 574 m |
| Produkcyjna | 47 m² | 6 | 598 000 zł | 12 723 | 652 m |
| Produkcyjna | 52 m² | 4 | 648 000 zł | 12 462 | 652 m |
| Produkcyjna | 51 m² | 6 | 648 000 zł | 12 706 | 652 m |
| Produkcyjna | 50 m² | — | 648 000 zł | 12 960 | 652 m |
| Centrum | 50,4 m² | 2 | 349 000 zł | 6929 | 672 m |
Mediana podobnych — 10 390 zł/m²; to mieszkanie — 11 476 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 520 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 520 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 520 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 520 900 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 520 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.