Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1QHGQY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 44 m², piętro 3/4
Lutomierska, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-lutomiersk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-lutomierska/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 180 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9388 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7073 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 311 000 zł — oferta jest o 46% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.08.2026 (84 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2330 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Lutomierska: 26 ofert sprzedaży (mediana 8261 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 8144 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7073 zł/m², czyli ok. 311 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 3 | 454 900 zł | 10 339 | — |
| Wrześnieńska | 49 m² | 6 | 418 000 zł | 8531 | 135 m |
| Limanowskiego | 44 m² | — | 499 000 zł | 11 346 | 340 m |
| ul. Klonowa | 47 m² | — | 475 000 zł | 10 106 | 354 m |
| ul. Klonowa | 49 m² | — | 480 000 zł | 9796 | 354 m |
| Klonowa | 47,9 m² | — | 460 000 zł | 9599 | 354 m |
| Pawia | 52 m² | 4 | 429 000 zł | 8250 | 636 m |
| Żytnia | 51 m² | 3 | 484 785 zł | 9506 | 910 m |
| Górna | 47 m² | — | 350 000 zł | 7447 | 982 m |
| Górna | 45 m² | — | 400 000 zł | 8889 | 982 m |
| Zachodnia | 50 m² | — | 475 000 zł | 9500 | 1,1 km |
| Pojezierska | 40 m² | — | 340 000 zł | 8500 | 1,3 km |
| Gazowa | 45 m² | 7 | 318 000 zł | 7067 | 1,3 km |
| Wielkopolska | 52,4 m² | — | 450 000 zł | 8585 | 1,4 km |
| Srebrzyńska | 52 m² | 1 | 619 500 zł | 11 914 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 9500 zł/m²; to mieszkanie — 10 339 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 454 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 454 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.