Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PGIBAJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 44 m², piętro 2/2
Konik Polny, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-konik-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-kon) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 442 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 544 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 596 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.12.2025 (302 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Konik Polny: 16 ofert sprzedaży (mediana 11 655 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 544 zł/m², czyli ok. 596 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 2 | 515 000 zł | 11 705 | — |
| Geometryczna | 51 m² | 2 | 663 130 zł | 13 003 | 705 m |
| Geometryczna | 51 m² | 3 | 678 433 zł | 13 303 | 705 m |
| Geometryczna | 51 m² | 0 | 665 769 zł | 13 054 | 705 m |
| Geometryczna | 51 m² | 0 | 686 413 zł | 13 459 | 705 m |
| Geodezyjna | 51 m² | 0 | 651 798 zł | 12 780 | 840 m |
| Głębocka | 48 m² | 4 | 716 468 zł | 14 926 | 910 m |
| Leona Berensona | 49,4 m² | 2 | 726 327 zł | 14 700 | 1,1 km |
| Białołęka | 50,8 m² | 2 | 658 320 zł | 12 969 | 1,2 km |
| Leona Berensona | 52 m² | 0 | 699 000 zł | 13 442 | 1,2 km |
| Berensona | 48,1 m² | 2 | 650 369 zł | 13 524 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 13 442 zł/m²; to mieszkanie — 11 705 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 515 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.