Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-53UF9P-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 44,3 m², piętro 1
Kleszczowa, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 44,3 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wlochy-kleszczow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wlochy-kleszc) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-domu-wielorodz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 111 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 393 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 925 zł/m²) za 44,3 m² wychodzi ok. 750 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.06.2026 (137 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kleszczowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 18 184 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 12 483 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 79 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 925 zł/m², czyli ok. 750 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44,3 m² | 1 | 819 735 zł | 18 500 | — |
| Krańcowa | 49 m² | 0 | 819 000 zł | 16 714 | 649 m |
| Wilczyńskiej | 49 m² | 0 | 868 000 zł | 17 714 | 715 m |
| Przy Forcie | 49 m² | — | 989 000 zł | 20 184 | 755 m |
| Aleje Jerozolimskie | 42,2 m² | — | 949 000 zł | 22 510 | 1 km |
| Aleje Jerozolimskie | 50 m² | 4 | 1 229 000 zł | 24 580 | 1 km |
| Aleje Jerozolimskie | 50,2 m² | 3 | 1 080 000 zł | 21 514 | 1 km |
| Aleje Jerozolimskie | 45,4 m² | — | 750 000 zł | 16 527 | 1 km |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 46 m² | — | 870 000 zł | 18 913 | 1 km |
| Aleje Jerozolimskie | 40,8 m² | 0 | 950 000 zł | 23 267 | 1 km |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 43 m² | 1 | 950 000 zł | 22 093 | 1 km |
| Ryżowa | 49,9 m² | — | 773 760 zł | 15 500 | 1,2 km |
| Tumska | 43,8 m² | 1 | 695 943 zł | 15 900 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 20 184 zł/m²; to mieszkanie — 18 500 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 819 735 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 819 735 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 819 735 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.