Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LKCRI8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 41,5 m², parter
Ugorek, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 41,5 m²
- Piętro
- parter
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-czerwony-u) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-czerwon) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 104 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 521 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 906 zł/m²) za 41,5 m² wychodzi ok. 619 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2930 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica UGOREK: 5 ofert sprzedaży (mediana 14 916 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 13 211 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 66 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 906 zł/m², czyli ok. 619 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,5 m² | 0 | 619 000 zł | 14 916 | — |
| ul. Ugorek | 41 m² | 0 | 643 250 zł | 15 689 | 0 m |
| Ugorek | 41,5 m² | — | 643 250 zł | 15 500 | 0 m |
| Mogilska | 48,7 m² | — | 999 000 zł | 20 522 | 572 m |
| ul. Pilotów | 45 m² | 10 | 660 000 zł | 14 657 | 804 m |
| Dąbska | 49,1 m² | — | 977 689 zł | 19 896 | 1,2 km |
| Aleja Pokoju | 49,1 m² | 9 | 768 000 zł | 15 642 | 1,4 km |
| ul. Zaleskiego | 47,3 m² | 0 | 750 000 zł | 15 853 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 15 689 zł/m²; to mieszkanie — 14 916 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 619 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 619 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 619 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 619 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.