Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1NCJYR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 168,9 m²
Kościuszki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 168,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/254826)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 48% wyższa od mediany 8 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (52 616 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 212 zł/m²) za 168,9 m² wychodzi ok. 3 244 000 zł — oferta jest o 306% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 25 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,3% rocznie brutto.
- 6Ulica TADEUSZA KOŚCIUSZKI: 54 ofert sprzedaży (mediana 31 992 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 23 558 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 8 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 168,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 159 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 212 zł/m², czyli ok. 3 244 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 168,9 m² | — | 13 171 080 zł | 78 000 | — |
| Tadeusza Kościuszki | 165,3 m² | 1 | 10 744 500 zł | 65 000 | 0 m |
| Kościuszki | 165,3 m² | 1 | 9 900 000 zł | 59 906 | 0 m |
| Tadeusza Kościuszki | 168 m² | 5 | 13 171 080 zł | 78 399 | 0 m |
| Czarodziejska | 190 m² | 3 | 9 997 000 zł | 52 616 | 946 m |
| ul. Józefa Szujskiego | 144 m² | 2 | 3 990 000 zł | 27 706 | 1,1 km |
| Szewska | 176,3 m² | — | 4 800 000 zł | 27 226 | 1,2 km |
| Stare Miasto | 176 m² | 1 | 4 800 000 zł | 27 273 | 1,2 km |
| Główny | 148 m² | 3 | 4 997 000 zł | 33 761 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 52 616 zł/m²; to mieszkanie — 78 000 zł/m² (+48%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 13 171 080 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.