Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_VQJY--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 116 m², parter
Wilczy Dół, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 116 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-wilczy-d) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-wilcz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 746 zł/m²) za 116 m² wychodzi ok. 2 175 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 2W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 14.09.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Wilczy Dół: 1 oferta sprzedaży (mediana 19 397 zł/m²), 103 transakcje w rejestrze (mediana 18 455 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 116 m² | 0 | 2 250 000 zł | 19 397 | — |
| Kabacki Dukt | 116 m² | 6 | 1 990 000 zł | 17 155 | 800 m |
| Kazimierza Jeżewskiego | 99 m² | 5 | 1 829 000 zł | 18 475 | 1,2 km |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 250 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 250 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.