Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YK86OG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 102 m², piętro 5/5
Jasna Rola, Naramowice, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 102 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Naramowice
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-poznan-stare-miasto-ul-jasna-rola-3) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-naramowice-jasn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-naramowice-jasna-r) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2704593)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 631 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 324 zł/m²) za 102 m² wychodzi ok. 1 155 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Jasna Rola: 3 ofert sprzedaży (mediana 11 730 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 102 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 324 zł/m², czyli ok. 1 155 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 102 m² | 5 | 999 900 zł | 9803 | — |
| Naramowicka | 100 m² | 5 | 1 150 000 zł | 11 500 | 507 m |
| Lechicka | 90 m² | 3 | 1 046 784 zł | 11 631 | 1,4 km |
| Lechicka | 90 m² | 5 | 1 064 832 zł | 11 832 | 1,4 km |
| Lechicka | 90 m² | 4 | 1 051 296 zł | 11 681 | 1,4 km |
| Lechicka | 90 m² | 0 | 1 010 688 zł | 11 230 | 1,4 km |
| Lechicka | 90 m² | 2 | 1 028 736 zł | 11 430 | 1,4 km |
| Lechicka | 93 m² | 6 | 1 114 197 zł | 11 981 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 631 zł/m²; to mieszkanie — 9803 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 999 900 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 999 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 999 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 999 900 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 999 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 650 zł/m² z 6795 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.