Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RYG1LO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 101 m², piętro 1/4
Jana Kochanowskiego, Jeżyce, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 101 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Jeżyce
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-jezyce-jana-koc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-jezyce-jana-kochan)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 312 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 414 zł/m²) za 101 m² wychodzi ok. 1 153 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana Kochanowskiego: 13 ofert sprzedaży (mediana 9050 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 101 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 400 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 414 zł/m², czyli ok. 1 153 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 101 m² | 1 | 1 150 000 zł | 11 386 | — |
| Zygmunta Krasińskiego | 108 m² | 3 | 819 000 zł | 7583 | 108 m |
| Poznańska | 110 m² | 1 | 1 449 000 zł | 13 173 | 141 m |
| Mylna | 89 m² | 4 | 1 169 000 zł | 13 135 | 340 m |
| Mikołaja Reja | 100 m² | 2 | 1 400 000 zł | 14 000 | 403 m |
| Kościelna | 102,7 m² | — | 829 000 zł | 8072 | 466 m |
| Zwierzyniecka | 81 m² | 1 | 1 499 000 zł | 18 506 | 504 m |
| Piotra Wawrzyniaka | 83 m² | 1 | 950 000 zł | 11 446 | 791 m |
| Kazimierza Pułaskiego | 89 m² | 1 | 1 409 000 zł | 15 832 | 814 m |
| ul. Stanisława Staszica | 85 m² | 4 | 699 999 zł | 8235 | 821 m |
| Działyńskich | 99,6 m² | — | 2 048 254 zł | 20 557 | 878 m |
| Działyńskich | 105 m² | 2 | 941 719 zł | 8969 | 878 m |
| Staszica | 89,2 m² | — | 699 000 zł | 7835 | 881 m |
| Staszica | 88,1 m² | — | 749 000 zł | 8506 | 881 m |
| Stanisława Staszica | 84 m² | 4 | 485 000 zł | 5774 | 881 m |
| Staszica | 93 m² | — | 999 000 zł | 10 742 | 881 m |
Mediana podobnych — 11 224 zł/m²; to mieszkanie — 11 386 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 150 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 150 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 650 zł/m² z 6795 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.