Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-PYOROV-20261027
Data
27.10.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

3 pokoje, 101 m², piętro 1

Czarny Dwór, Przymorze, Gdańsk

Pokoje
3 pokoje
Powierzchnia
101 m²
Piętro
1
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Przymorze

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-przymorze-czarn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-przymorze-czarny-d)

Zdjęcie: Gratka
Cena ofertowa
1 876 274 zł
18 577 zł/m²
Przedział podobnych ofert
2123–2806 tys. zł
mediana 2 374 000 zł
Pozycja do podobnych
−21%
taniej niż podobne
Orientacyjnie do negocjacji
negocjacje 1–3%
cena już poniżej podobnych; pierwsza propozycja ≈ 1 839 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 503 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 416 zł/m²) za 101 m² wychodzi ok. 1 860 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
  3. 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
  5. 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
  6. 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
  7. 7Ulica Czarny Dwór: 163 ofert sprzedaży (mediana 27 963 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 19 323 zł/m², rynek wtórny).
  8. 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 1 876 274 zł
2 123 000 zł2 374 000 zł2 806 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 101 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 105 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 416 zł/m², czyli ok. 1 860 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie101 m²11 876 274 zł18 577—
Czarny Dwór92 m²11 715 314 zł18 6450 m
Czarny Dwór99 m²12 120 274 zł21 4170 m
Czarny Dwór106 m²52 286 698 zł21 5730 m
Czarny Dwór89 m²51 903 479 zł21 3870 m
Czarny Dwór102 m²21 975 301 zł19 3660 m
Czarny Dwór101 m²32 054 765 zł20 3440 m
Czarny Dwór89 m²41 801 360 zł20 2400 m
Czarny Dwór93 m²21 804 933 zł19 4080 m
Czarny Dwór85 m²31 734 770 zł20 4090 m
Czarny Dwór101 m²42 059 622 zł20 3920 m
Czarny Dwór102 m²93 164 971 zł31 0290 m
Czarny Dwór90 m²92 801 416 zł31 1270 m
Czarny Dwór90 m²103 245 174 zł36 0580 m
Czarny Dwór101 m²72 391 360 zł23 6770 m
Czarny Dwór89 m²61 943 978 zł21 8420 m

Mediana podobnych — 23 503 zł/m²; to mieszkanie — 18 577 zł/m² (−21%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Morizondodane1 876 274 zł
27.10.2026Gratkadodane1 876 274 zł

05Ulica i okolica

Czarny Dwór: na sprzedaż
163
mediana 27 963 zł/m²
Transakcje na ulicy
19 323 zł/m²
8 aktów, rynek wtórny
Transakcje obok (~600 m)
18 416 zł/m²
105 aktów w 24 mies.
Do wynajęcia na ulicy
12
mediana 4000 zł

06Rynek: Gdańsk

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
  • Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.