Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T7XYL3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 100 m², piętro 3/5
Grobla, Centrum, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 100 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-centrum-grobla-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-centrum-grobla/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 793 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 813 zł/m²) za 100 m² wychodzi ok. 1 181 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.06.2026 (121 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Grobla: 15 ofert sprzedaży (mediana 14 081 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 100 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 387 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 813 zł/m², czyli ok. 1 181 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 100 m² | 3 | 1 250 000 zł | 12 500 | — |
| Wszystkich Świętych | 87,9 m² | — | 1 150 000 zł | 13 083 | 244 m |
| Bernardyński | 104 m² | — | 1 099 000 zł | 10 567 | 337 m |
| Kazimierza Wielkiego | 85,9 m² | — | 999 999 zł | 11 647 | 426 m |
| Strzelecka | 86 m² | 1 | 979 000 zł | 11 384 | 590 m |
| Podgórna | 82,3 m² | — | 1 100 000 zł | 13 366 | 669 m |
| ul. Garbary | 102,6 m² | 4 | 1 650 000 zł | 16 076 | 729 m |
| Łąkowa | 88,9 m² | — | 634 000 zł | 7132 | 764 m |
| Bolesława Krysiewicza | 109 m² | 2 | 1 990 000 zł | 18 257 | 831 m |
| św. Rocha | 100,9 m² | 3 | 1 880 000 zł | 18 632 | 834 m |
| Wysoka | 91 m² | 3 | 699 000 zł | 7681 | 860 m |
| ul. Grochowe Łąki | 108,6 m² | 2 | 1 229 000 zł | 11 317 | 879 m |
| Solna | 83 m² | 4 | 1 966 000 zł | 23 687 | 1,2 km |
| Bielniki | 80 m² | 1 | 1 718 000 zł | 21 475 | 1,2 km |
| Święty Marcin | 107 m² | 2 | 1 800 000 zł | 16 822 | 1,3 km |
| ul. Działyńskich 6 | 100,3 m² | 5 | 2 780 000 zł | 27 731 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 13 366 zł/m²; to mieszkanie — 12 500 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 250 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 250 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 250 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 250 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.