Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EFIJTM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 83 m², parter
ul. marsz. Józefa Piłsudskiego, Śródmieście, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 83 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-srodmiescie-ul-marsz-jozef) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-marszalka-joz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-marszalka-jozefa) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (6355 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9011 zł/m²) za 83 m² wychodzi ok. 748 000 zł — oferta jest o 49% niżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Marszałka Józefa Piłsudskiego: 17 ofert sprzedaży (mediana 7262 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 7841 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9011 zł/m², czyli ok. 748 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83 m² | 0 | 385 000 zł | 4639 | — |
| Rayskiego | 82 m² | — | 460 000 zł | 5609 | 159 m |
| Mazurska | 70,3 m² | — | 679 000 zł | 9664 | 191 m |
| Mazurska | 70,3 m² | — | 699 000 zł | 9949 | 191 m |
| Mazurska | 70 m² | 1 | 679 000 zł | 9700 | 191 m |
| aleja Papieża Jana Pawła II | 76 m² | 1 | 560 000 zł | 7368 | 193 m |
| Wojciecha | 79,7 m² | — | 1 115 000 zł | 13 997 | 365 m |
| ul. Monte Cassino | 70 m² | — | 499 000 zł | 7129 | 469 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 86,9 m² | — | 699 000 zł | 8044 | 603 m |
| al. Wyzwolenia | 70 m² | — | 1 190 000 zł | 17 000 | 612 m |
| Felczaka | 67,1 m² | — | 565 000 zł | 8418 | 705 m |
| Kaszubska | 69,2 m² | 1 | 349 000 zł | 5043 | 731 m |
| Bogusława X | 91 m² | — | 475 000 zł | 5220 | 870 m |
| Szczerbcowa | 68,2 m² | 1 | 570 000 zł | 8353 | 918 m |
| Bolesława Krzywoustego | 76 m² | 1 | 540 000 zł | 7105 | 976 m |
| Żółkiewskiego | 79,1 m² | — | 514 000 zł | 6502 | 992 m |
Mediana podobnych — 8044 zł/m²; to mieszkanie — 4639 zł/m² (−42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 385 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 385 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.