Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2Y3BYQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 80 m², piętro 4/10
Wielka, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 80 m²
- Piętro
- 4 z 10
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-wielka/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-wielka-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% wyższa od mediany 86 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 805 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 739 zł/m²) za 80 m² wychodzi ok. 1 019 000 zł — oferta jest o 64% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.04.2026 (208 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Wielka: 83 ofert sprzedaży (mediana 19 314 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 11 982 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 739 zł/m², czyli ok. 1 019 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80 m² | 4 | 1 667 744 zł | 20 847 | — |
| Powstańców Śląskich | 72,8 m² | 15 | 1 814 521 zł | 24 925 | 261 m |
| Powstańców Śląskich | 75,2 m² | — | 2 067 523 zł | 27 490 | 261 m |
| Powstańców Śląskich | 76 m² | — | 570 000 zł | 7500 | 261 m |
| ul. Zaolziańska | 71,1 m² | 4 | 750 000 zł | 10 547 | 493 m |
| ul. Powstańców Śląskich | 76,6 m² | 1 | 1 159 000 zł | 15 135 | 531 m |
| Wincentego Stysia | 66 m² | 2 | 830 000 zł | 12 576 | 819 m |
| Okolice ul.Wandy | 68,8 m² | 0 | 689 000 zł | 10 015 | 920 m |
| okolice ul.Bardzka | 70 m² | 2 | 726 000 zł | 10 371 | 958 m |
| okolice ul.gajowa | 67 m² | 3 | 720 000 zł | 10 746 | 958 m |
| Szczęśliwa | 67,2 m² | — | 590 000 zł | 8775 | 1 km |
| Dyrekcyjna | 68,4 m² | 2 | 789 989 zł | 11 548 | 1,1 km |
| ul. Lwowska | 65 m² | — | 785 000 zł | 12 077 | 1,1 km |
| ul. Wolbromska | 90,5 m² | — | 1 349 000 zł | 14 906 | 1,2 km |
| Piłsudskiego | 80,2 m² | — | 929 000 zł | 11 591 | 1,2 km |
| ul. Pl. Legionów | 67 m² | 1 | 699 000 zł | 10 433 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 11 548 zł/m²; to mieszkanie — 20 847 zł/m² (+81%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 667 744 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 667 744 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.