Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7MIO_X-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 80 m², piętro 6/7
Juliana Bartoszewicza, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 80 m²
- Piętro
- 6 z 7
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-juliana-barto)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (29 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 133 zł/m²) za 80 m² wychodzi ok. 1 771 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.08.2026 (78 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Juliana Bartoszewicza: 2 ofert sprzedaży (mediana 24 044 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 61 transakcji w 24 miesiące) mediana to 22 133 zł/m², czyli ok. 1 771 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80 m² | 6 | 1 527 000 zł | 19 088 | — |
| Juliana Bartoszewicza | 80 m² | 5 | 2 320 000 zł | 29 000 | 27 m |
| ul. Mikołaja Kopernika | 65 m² | 4 | 1 580 000 zł | 24 308 | 81 m |
| Oboźna | 72 m² | 1 | 2 799 000 zł | 38 875 | 164 m |
| ul. Dobra | 67 m² | 2 | 1 298 000 zł | 19 373 | 509 m |
| Smolna | 71,1 m² | 14 | 2 150 000 zł | 30 226 | 514 m |
| Nowy Świat | 70,1 m² | 3 | 1 497 000 zł | 21 358 | 541 m |
| Złota | 65 m² | — | 3 900 000 zł | 60 000 | 807 m |
| Chmielna | 66,1 m² | 3 | 1 550 000 zł | 23 435 | 834 m |
| Mariensztat | 64 m² | — | 1 490 000 zł | 23 281 | 958 m |
| Bagno | 69,2 m² | 5 | 2 500 000 zł | 36 153 | 1,1 km |
| Bagno | 77 m² | 6 | 2 150 000 zł | 27 922 | 1,1 km |
| Złota | 65 m² | 11 | 3 850 000 zł | 59 231 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 29 000 zł/m²; to mieszkanie — 19 088 zł/m² (−34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 527 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.