Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OTTIMW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 78 m², parter
Twarda, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 78 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-twar) · Morizon (morizon.pl/oferta/wynajem-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-tw)
01Najważniejsze wnioski
- 1Na rynku od 1.04.2026 (210 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 2Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 3Ulica ul. Twarda: 39 ofert sprzedaży (mediana 57 893 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 42 781 zł/m², rynek wtórny).
- 4Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — do wynajęcia na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78 m² | 0 | 17 000 zł | 218 | — |
| Twarda | 77 m² | 17 | 17 000 zł | 221 | 0 m |
| Twarda | 78 m² | 17 | 13 000 zł | 167 | 0 m |
| Twarda | 77 m² | 10 | 16 500 zł | 214 | 0 m |
| Grzybowska | 65 m² | 8 | 6900 zł | 106 | 202 m |
| Bagno | 68,3 m² | — | 6500 zł | 95 | 237 m |
| Bagno | 68 m² | 7 | 6500 zł | 96 | 237 m |
| Królewska | 75 m² | — | 5500 zł | 73 | 334 m |
| Złota | 63 m² | 0 | 14 500 zł | 230 | 456 m |
| Złota | 64 m² | — | 11 000 zł | 172 | 456 m |
| Złota | 66 m² | 0 | 12 000 zł | 182 | 456 m |
| Złota | 93 m² | 11 | 13 500 zł | 145 | 456 m |
| Złota | 65 m² | — | 12 500 zł | 192 | 456 m |
| Złota | 63 m² | — | 13 200 zł | 210 | 456 m |
| Złota | 64 m² | 19 | 12 300 zł | 192 | 456 m |
| Złota | 76 m² | 14 | 13 000 zł | 171 | 456 m |
Mediana podobnych — 167 zł/m²; to mieszkanie — 218 zł/m² (+31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 17 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 17 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 17 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 17 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.