Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BLO1-U-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 72 m², piętro 4/4
ul. Grenadierów, Bronowice, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2000
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bronowice
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-grenadierow-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 146 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 158 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 217 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 096 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.08.2026 (70 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica Grenadierów: 3 ofert sprzedaży (mediana 17 663 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 217 zł/m², czyli ok. 1 096 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 4 | 869 000 zł | 12 069 | — |
| Lucjana Rydla | 60 m² | 0 | 895 000 zł | 14 917 | 247 m |
| ul. Bartosza Głowackiego | 58 m² | — | 950 000 zł | 16 379 | 386 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 58 m² | 1 | 899 000 zł | 15 500 | 591 m |
| Radzikowskiego | 59,9 m² | — | 890 000 zł | 14 858 | 748 m |
| Stańczyka | 62 m² | 14 | 1 650 000 zł | 26 613 | 812 m |
| Jaremy | 68,3 m² | — | 973 000 zł | 14 254 | 861 m |
| Kołowa | 67 m² | 9 | 1 199 000 zł | 17 896 | 928 m |
| Kołowa | 69 m² | 11 | 1 299 999 zł | 18 841 | 928 m |
| ul. Kołowa | 67,5 m² | 3 | 1 099 000 zł | 16 274 | 944 m |
| ul. Kołowa | 67 m² | 11 | 1 300 000 zł | 19 415 | 978 m |
| Zygmuntowska | 57,7 m² | 3 | 690 000 zł | 11 958 | 996 m |
| ul. Zygmuntowska | 60 m² | — | 790 000 zł | 13 167 | 996 m |
| Kazimierza Wielkiego | 66 m² | 2 | 1 190 000 zł | 18 030 | 1,1 km |
| ul. Armii Krajowej | 66 m² | — | 1 300 000 zł | 19 697 | 1,2 km |
| Juliusza Lea | 65 m² | 1 | 1 290 000 zł | 19 846 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 17 896 zł/m²; to mieszkanie — 12 069 zł/m² (−33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 869 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 869 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.