Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EJNGIL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 70,8 m², piętro 2
Grudziądzka, MOKRE, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 70,8 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 1930
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- MOKRE
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-t) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-torun-grudziadzka-71m2) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2670538)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 69 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 100 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7722 zł/m²) za 70,8 m² wychodzi ok. 547 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.05.2026 (155 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Grudziądzka: 14 ofert sprzedaży (mediana 8857 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 7395 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 66 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7722 zł/m², czyli ok. 547 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70,8 m² | 2 | 559 320 zł | 7900 | — |
| Wybickiego | 56,7 m² | — | 539 000 zł | 9506 | 533 m |
| Wybickiego | 56,7 m² | — | 550 000 zł | 9700 | 533 m |
| Legionów | 63 m² | — | 555 000 zł | 8810 | 712 m |
| ul. Leona Czarlińskiego | 73,5 m² | 3 | 620 000 zł | 8439 | 874 m |
| Jana III Sobieskiego | 58,8 m² | — | 399 000 zł | 6789 | 1,1 km |
| Prosta | 65,3 m² | — | 399 000 zł | 6115 | 1,2 km |
| ul. Prosta | 57,9 m² | 2 | 319 000 zł | 5507 | 1,3 km |
| ul. Prosta | 82,5 m² | 1 | 499 000 zł | 6049 | 1,3 km |
| Kazimierza Jagiellończyka | 62 m² | — | 590 000 zł | 9516 | 1,3 km |
| rynek Nowomiejski | 60 m² | — | 411 808 zł | 6864 | 1,3 km |
| ul. Strumykowa | 74 m² | — | 590 000 zł | 7973 | 1,3 km |
| Jakuba | 67,1 m² | — | 1 199 000 zł | 17 858 | 1,3 km |
| ul. Kurpiowska | 60,9 m² | 3 | 375 000 zł | 6163 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 7973 zł/m²; to mieszkanie — 7900 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 559 320 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 559 320 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 559 320 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2211 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.