Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CIR3XL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 70 m², piętro 17/17
Piotrkowska, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- 17 z 17
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-srodmiescie-ul-piotrkowska-2-p) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-piotr) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-piotrkow) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8815 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7526 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 527 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.06.2025 (498 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 739 000 zł na Nieruchomości-online, najwyżej 740 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Piotrkowska: 103 ofert sprzedaży (mediana 8578 zł/m²), 46 transakcji w rejestrze (mediana 7689 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 32 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7526 zł/m², czyli ok. 527 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 17 | 739 000 zł | 10 557 | — |
| Piotrkowska | 66 m² | 1 | 509 000 zł | 7712 | 0 m |
| Piotrkowska | 68,4 m² | 1 | 399 000 zł | 5833 | 0 m |
| kpt. Pilota Franciszka Żwirki | 60,4 m² | — | 479 000 zł | 7925 | 308 m |
| Aleja T. Kościuszki | 63,5 m² | — | 250 000 zł | 3935 | 312 m |
| Radwańska | 84 m² | 3 | 635 000 zł | 7560 | 563 m |
| ul. Nawrot | 56,2 m² | 2 | 590 310 zł | 10 500 | 697 m |
| ul. Nawrot | 56,2 m² | 2 | 629 664 zł | 11 200 | 711 m |
| Kilińskiego | 70 m² | — | 470 000 zł | 6714 | 986 m |
| Jana Kilińskiego | 72 m² | 2 | 475 000 zł | 6597 | 986 m |
| Kilińskiego | 59 m² | 2 | 293 000 zł | 4966 | 986 m |
| Jana Kilińskiego | 77 m² | 3 | 385 000 zł | 5000 | 986 m |
| Targowa | 56 m² | 2 | 285 000 zł | 5089 | 996 m |
| ul. Mikołaja Kopernika 15/17 | 74,7 m² | 3 | 962 985 zł | 12 900 | 1 km |
| Milionowa | 72 m² | 1 | 724 100 zł | 10 057 | 1,1 km |
| Milionowa | 68,7 m² | — | 750 000 zł | 10 917 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 7458 zł/m²; to mieszkanie — 10 557 zł/m² (+42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 740 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 740 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 740 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 739 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.