Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RC03KL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 70 m², piętro 3/4
Aleja Zwycięstwa, Orłowo, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Orłowo
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-orlowo-aleja-zw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-orlowo-aleja-zwyci)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 010 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 27 919 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 1 954 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.04.2026 (188 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Zwycięstwa: 53 ofert sprzedaży (mediana 21 190 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 17 734 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 8 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 27 919 zł/m², czyli ok. 1 954 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 3 | 1 630 470 zł | 23 292 | — |
| Zwycięstwa | 70,9 m² | — | 1 630 470 zł | 23 000 | 0 m |
| Brzozowa | 56 m² | — | 539 000 zł | 9625 | 162 m |
| Orłowska | 70 m² | 0 | 2 600 000 zł | 37 143 | 244 m |
| ul. Orłowska | 56 m² | 1 | 2 350 000 zł | 41 964 | 282 m |
| Jana III | 69 m² | — | 2 750 000 zł | 39 855 | 666 m |
| Inżynierska | 83 m² | 1 | 2 190 000 zł | 26 386 | 688 m |
| ul. Inżynierska | 63 m² | — | 882 000 zł | 14 000 | 713 m |
| Powstania Styczniowego | 60 m² | 1 | 940 000 zł | 15 667 | 1 km |
Mediana podobnych — 26 386 zł/m²; to mieszkanie — 23 292 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 630 470 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 630 470 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 630 470 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 630 470 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 630 470 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.