Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VUASC3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 68 m², piętro 5/5
Powsińska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-powsinsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-powsi)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 76 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 766 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 506 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 1 054 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.02.2026 (245 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4230 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Powsińska: 17 ofert sprzedaży (mediana 18 560 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 15 538 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 104 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 506 zł/m², czyli ok. 1 054 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 5 | 1 190 000 zł | 17 500 | — |
| Powsińska | 68 m² | 5 | 1 262 070 zł | 18 560 | 0 m |
| Powsińska | 68,2 m² | — | 1 227 960 zł | 18 000 | 0 m |
| Powsińska | 70 m² | 1 | 919 000 zł | 13 129 | 548 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 72 m² | 1 | 997 200 zł | 13 850 | 888 m |
| Piekałkiewicza 7 | 62,2 m² | — | 692 000 zł | 11 125 | 1,1 km |
| Augustówka | 55 m² | 1 | 979 000 zł | 17 800 | 1,2 km |
| al. gen. Władysława Sikorskiego | 70 m² | 11 | 1 469 000 zł | 20 986 | 1,2 km |
| Aleja gen. Władysława Sikorskiego | 65 m² | 8 | 1 280 000 zł | 19 692 | 1,3 km |
| Pory | 65 m² | 8 | 1 450 000 zł | 22 308 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 18 000 zł/m²; to mieszkanie — 17 500 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 190 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 190 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.