Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R3SI3S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 68 m², piętro 1/4
Pomorska, Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-zabianka-wejher) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-zabianka-wejhera-j)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (33 968 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 117 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 960 000 zł — oferta jest o 139% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.02.2026 (254 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 1,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Pomorska: 47 ofert sprzedaży (mediana 16 954 zł/m²), 53 transakcje w rejestrze (mediana 13 451 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 117 zł/m², czyli ok. 960 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 1 | 2 296 433 zł | 33 771 | — |
| Pomorska | 68 m² | 2 | 2 417 328 zł | 35 549 | 0 m |
| Pomorska | 58 m² | 1 | 1 970 148 zł | 33 968 | 0 m |
| Pomorska | 80 m² | 2 | 3 800 000 zł | 47 500 | 0 m |
| Bolesława Krzywoustego | 61 m² | 2 | 1 405 300 zł | 23 038 | 682 m |
| Piastowska | 58 m² | — | 1 799 900 zł | 31 033 | 687 m |
| ul. Piastowska | 58 m² | — | 1 800 000 zł | 31 035 | 687 m |
| Piastowska | 58,3 m² | — | 1 799 000 zł | 30 858 | 687 m |
| Bursztynowa | 58 m² | 2 | 2 461 025 zł | 42 432 | 824 m |
| Bursztynowa | 58,3 m² | — | 2 461 025 zł | 42 228 | 824 m |
| ul. Bursztynowa | 57 m² | — | 2 820 000 zł | 49 474 | 824 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 59 m² | 7 | 1 699 000 zł | 28 797 | 1,3 km |
| Obrońców Wybrzeża | 63 m² | 6 | 1 749 000 zł | 27 762 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 33 968 zł/m²; to mieszkanie — 33 771 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 296 433 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 296 433 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 935 zł/m² z 9208 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.