Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MNPRQS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 66,9 m²
Filtrowa, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 66,9 m²
- Rok budowy
- 1927
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 472 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 041 zł/m²) za 66,9 m² wychodzi ok. 1 207 000 zł — oferta jest o 47% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Filtrowa: 10 ofert sprzedaży (mediana 22 114 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 20 162 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 71 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 041 zł/m², czyli ok. 1 207 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66,9 m² | — | 1 775 500 zł | 26 528 | — |
| ul. Maurycego Mochnackiego | 67 m² | 4 | 1 220 000 zł | 18 206 | 100 m |
| Filtrowa | 68 m² | — | 1 670 000 zł | 24 559 | 155 m |
| Mochnackiego | 55,6 m² | — | 1 440 000 zł | 25 918 | 174 m |
| Joteyki | 58 m² | 3 | 856 000 zł | 14 771 | 435 m |
| Radomska | 60 m² | — | 819 000 zł | 13 650 | 568 m |
| Radomska | 54,6 m² | 4 | 889 000 zł | 16 291 | 568 m |
| Sękocińska | 56 m² | 0 | 870 000 zł | 15 536 | 614 m |
| Filtrowa | 60 m² | — | 1 169 000 zł | 19 493 | 634 m |
| Rokosowska | 62,3 m² | — | 1 550 000 zł | 24 888 | 899 m |
| Kolejowa | 58 m² | 4 | 1 760 000 zł | 30 345 | 912 m |
| Miedziana | 56 m² | 0 | 1 035 000 zł | 18 482 | 1 km |
| Nowowiejska | 60 m² | — | 1 299 000 zł | 21 650 | 1 km |
| Dunajecka | 54 m² | 1 | 980 000 zł | 18 148 | 1,3 km |
| Dunajecka | 55 m² | 2 | 800 000 zł | 14 535 | 1,3 km |
| Szczęśliwicka | 53,6 m² | — | 950 000 zł | 17 727 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 18 482 zł/m²; to mieszkanie — 26 528 zł/m² (+44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 775 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.