Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RPMNEM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 66 m², piętro 2/4
3 Maja, Śródmieście, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdynia-srodmiescie-ul-3-maja-2-poko) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-srodmiescie-3-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-srodmiescie-3-maja) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/263295)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 44% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 444 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 084 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 930 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.12.2025 (320 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica 3 Maja: 20 ofert sprzedaży (mediana 16 102 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 13 771 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 137 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 084 zł/m², czyli ok. 930 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 2 | 720 000 zł | 10 909 | — |
| ul. Stefana Batorego | 56,4 m² | 5 | 1 499 000 zł | 26 602 | 137 m |
| Władysława IV | 56 m² | 4 | 720 000 zł | 12 857 | 207 m |
| Abrahama | 75 m² | — | 549 000 zł | 7320 | 325 m |
| Antoniego Abrahama | 71 m² | 2 | 550 000 zł | 7747 | 325 m |
| Śląska | 59,6 m² | — | 559 000 zł | 9373 | 352 m |
| Śląska | 67,5 m² | — | 699 000 zł | 10 356 | 352 m |
| Warszawska | 67 m² | 2 | 717 000 zł | 10 702 | 365 m |
| ul. Starowiejska | 56,5 m² | 5 | 1 149 000 zł | 20 322 | 378 m |
| Zygmunta Augusta | 55 m² | 3 | 1 367 000 zł | 24 855 | 447 m |
| Świętojańska | 60 m² | 3 | 1 500 000 zł | 24 992 | 448 m |
| Świętojańska | 76 m² | 5 | 2 356 000 zł | 31 000 | 448 m |
| ul. Żwirki i Wigury | 55 m² | 1 | 1 084 000 zł | 19 709 | 456 m |
| Wójta Radtkego | 55,3 m² | 5 | 779 000 zł | 14 087 | 462 m |
| ul. Warszawska | 55 m² | 2 | 614 000 zł | 11 158 | 474 m |
| ul. Józefa Wybickiego | 53 m² | — | 890 000 zł | 16 793 | 486 m |
Mediana podobnych — 19 444 zł/m²; to mieszkanie — 10 909 zł/m² (−44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 720 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.