Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UFUJPN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 63 m²
Zyndrama z Maszkowic, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 40% wyższa od mediany 106 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 353 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 660 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 1 238 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Zyndrama z Maszkowic: 9 ofert sprzedaży (mediana 20 452 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 15 450 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 660 zł/m², czyli ok. 1 238 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | — | 1 268 000 zł | 20 143 | — |
| ul. Zyndrama z Maszkowic | 56 m² | — | 1 050 000 zł | 18 750 | 0 m |
| Zyndrama z Maszkowic | 62 m² | 3 | 1 268 000 zł | 20 452 | 0 m |
| Księcia Witolda | 67 m² | 4 | 1 200 000 zł | 17 910 | 134 m |
| Podwale (OVO) | 56 m² | 4 | 1 500 000 zł | 26 786 | 307 m |
| Wojciecha Cybulskiego | 51 m² | 4 | 720 000 zł | 14 118 | 327 m |
| Cybulskiego | 51,7 m² | — | 720 000 zł | 13 924 | 327 m |
| wyspa Kępa Mieszczańska | 61,5 m² | 6 | 1 198 980 zł | 19 496 | 393 m |
| Stanisława Dubois | 55 m² | 4 | 990 000 zł | 18 000 | 410 m |
| Stanisława Dubois | 54,5 m² | 5 | 890 000 zł | 16 330 | 410 m |
| ul. Stanisława Dubois | 55 m² | — | 669 000 zł | 12 164 | 410 m |
| pl. Jana Pawła II | 59 m² | — | 840 000 zł | 14 237 | 444 m |
| Jana Pawła II | 56 m² | — | 839 000 zł | 14 982 | 444 m |
| pl. Jana Pawła II | 64 m² | — | 1 280 000 zł | 20 000 | 444 m |
| Jana Pawła II | 55,1 m² | — | 899 000 zł | 16 322 | 444 m |
| Mieszczańska | 55,9 m² | — | 960 000 zł | 17 183 | 460 m |
Mediana podobnych — 15 000 zł/m²; to mieszkanie — 20 143 zł/m² (+34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 268 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.