Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EQSIJN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 63 m², parter
Żelazna, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-zelazna) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-zela)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 550 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 387 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 780 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.08.2026 (61 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Żelazna: 6 ofert sprzedaży (mediana 12 934 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 11 392 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 82 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 387 zł/m², czyli ok. 780 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 0 | 599 000 zł | 9508 | — |
| Żelazna | 54 m² | 2 | 749 000 zł | 13 870 | 0 m |
| Żelazna | 61,2 m² | — | 680 000 zł | 11 111 | 0 m |
| Icchaka Lejba Pereca | 51,9 m² | — | 559 000 zł | 10 765 | 115 m |
| Pereca | 51,9 m² | — | 650 000 zł | 12 517 | 115 m |
| Icchaka Lejba Pereca | 52 m² | 2 | 800 000 zł | 15 385 | 115 m |
| ul. Icchaka Lejba Pereca | 54 m² | — | 750 000 zł | 13 889 | 115 m |
| ul. Grochowa | 73,4 m² | 4 | 1 031 884 zł | 14 053 | 192 m |
| Grabiszyńska | 55 m² | — | 599 000 zł | 10 891 | 212 m |
| Grabiszyńska | 55,1 m² | — | 580 000 zł | 10 526 | 212 m |
| Grabiszyńska | 61,8 m² | — | 720 000 zł | 11 656 | 212 m |
| Fabryczna | 64 m² | 1 | 599 000 zł | 9359 | 315 m |
| Szczęśliwa | 67,2 m² | — | 590 000 zł | 8775 | 322 m |
| Stalowa | 55 m² | 4 | 730 092 zł | 13 274 | 323 m |
| Stalowa | 58 m² | 1 | 759 681 zł | 13 098 | 323 m |
| Stalowa | 56 m² | 6 | 760 995 zł | 13 589 | 323 m |
Mediana podobnych — 13 149 zł/m²; to mieszkanie — 9508 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.