Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FHUZGD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 63,4 m²
Staropolska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 63,4 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-ul-staropolska-2-pokojowe-o) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 642 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9455 zł/m²) za 63,4 m² wychodzi ok. 600 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2680 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9455 zł/m², czyli ok. 600 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63,4 m² | — | 639 000 zł | 10 074 | — |
| okolice ul. Królewska | 57 m² | 2 | 630 000 zł | 11 053 | 16 m |
| Wiedeńska | 51 m² | 4 | 569 000 zł | 11 157 | 152 m |
| ul. Zatorska | 51,9 m² | 2 | 689 000 zł | 13 268 | 174 m |
| ul. Zatorska | 54,1 m² | 0 | 649 200 zł | 12 000 | 233 m |
| Chocimska | 50,8 m² | — | 625 000 zł | 12 303 | 269 m |
| Królewska | 56 m² | 1 | 670 000 zł | 11 964 | 380 m |
| Psie Pole | 53,5 m² | 5 | 618 220 zł | 11 562 | 476 m |
| Zatorska | 53,5 m² | — | 649 000 zł | 12 131 | 481 m |
| Zatorska | 52,6 m² | — | 630 000 zł | 11 973 | 481 m |
| ul. Zatorska | 59 m² | — | 705 000 zł | 11 949 | 481 m |
| Królowej Marysieńki | 54 m² | 3 | 580 000 zł | 10 741 | 517 m |
| okolice ul. Oleskiej | 60 m² | 0 | 808 000 zł | 13 467 | 551 m |
| ul. Bierutowska | 52,7 m² | 2 | 739 000 zł | 14 031 | 593 m |
| okolice ul. Krolewskiej | 52 m² | 1 | 690 000 zł | 13 269 | 605 m |
| Bierutowska | 52,7 m² | 2 | 626 000 zł | 11 885 | 635 m |
Mediana podobnych — 12 000 zł/m²; to mieszkanie — 10 074 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 639 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 639 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.