Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C5BDRU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 62 m², piętro 5
ul. Jana Pawła Woronicza, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-mokotow-ul-jana-pawla-woro) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-jana-paw) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-jana-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 474 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 348 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 1 200 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.06.2026 (124 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Jana Pawła Woronicza: 47 ofert sprzedaży (mediana 21 552 zł/m²), 83 transakcje w rejestrze (mediana 19 124 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 23 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 348 zł/m², czyli ok. 1 200 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 5 | 1 336 225 zł | 21 552 | — |
| Jana Pawła Woronicza | 68,1 m² | 5 | 1 336 225 zł | 19 627 | 25 m |
| Woronicza | 68 m² | 5 | 1 370 000 zł | 20 147 | 275 m |
| Woronicza | 62,2 m² | 5 | 1 422 000 zł | 22 880 | 275 m |
| Woronicza | 56,5 m² | — | 950 000 zł | 16 814 | 275 m |
| Woronicza | 66 m² | — | 1 699 000 zł | 25 742 | 275 m |
| Woronicza | 62,2 m² | — | 1 333 000 zł | 21 448 | 275 m |
| Jana Pawła Woronicza | 56 m² | 9 | 950 000 zł | 16 964 | 275 m |
| Woronicza | 67,7 m² | — | 1 350 000 zł | 19 956 | 275 m |
| Woronicza | 66,2 m² | — | 1 399 000 zł | 21 133 | 275 m |
| Jana Pawła Woronicza | 67 m² | 5 | 1 350 000 zł | 20 149 | 275 m |
| Jana Pawła Woronicza | 58 m² | 1 | 1 626 240 zł | 28 039 | 275 m |
| ul. Konstruktorska | 50 m² | — | 1 100 000 zł | 22 000 | 294 m |
| ul. Jana Pawła Woronicza | 50,8 m² | 4 | 969 000 zł | 19 075 | 335 m |
| ul. Konstruktorska | 50 m² | 5 | 1 175 000 zł | 23 500 | 352 m |
| Rajska | 51 m² | — | 1 399 000 zł | 27 431 | 582 m |
Mediana podobnych — 21 448 zł/m²; to mieszkanie — 21 552 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 336 225 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 336 225 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 336 225 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.