Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XVMGKZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 61 m²
ul. Legnicka, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ul-legnicka-2-pok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 53% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 156 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 300 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 872 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Legnicka: 118 ofert sprzedaży (mediana 15 893 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 13 783 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 27 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 300 zł/m², czyli ok. 872 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | — | 1 040 000 zł | 17 049 | — |
| Legnicka | 50 m² | 3 | 829 000 zł | 16 580 | 0 m |
| Legnicka | 58,9 m² | — | 999 000 zł | 16 949 | 0 m |
| Jaworska | 52 m² | — | 725 000 zł | 13 956 | 471 m |
| Stacyjna | 49,6 m² | 0 | 649 000 zł | 13 085 | 537 m |
| okolice ul. Stacyjnej | 52,7 m² | 4 | 579 799 zł | 11 002 | 581 m |
| ul. Bolesławiecka | 49,6 m² | 0 | 599 000 zł | 12 077 | 608 m |
| Zachodnia | 62 m² | 0 | 645 000 zł | 10 403 | 615 m |
| Okolice Centrum Handlowego Renoma | 61 m² | 4 | 759 000 zł | 12 443 | 735 m |
| okolice Sky Tower | 51,3 m² | 8 | 639 000 zł | 12 456 | 735 m |
| okolice ul. szprotawskiej | 59 m² | 2 | 699 000 zł | 11 848 | 735 m |
| Łęczycka | 55 m² | 4 | 600 000 zł | 10 909 | 735 m |
| Bolesławiecka | 49,6 m² | — | 599 999 zł | 12 097 | 756 m |
| Bolesławiecka | 53 m² | — | 725 000 zł | 13 679 | 756 m |
| Bolesławiecka | 49 m² | 0 | 599 000 zł | 12 225 | 756 m |
| ul. Bolesławiecka | 49 m² | — | 599 999 zł | 12 245 | 756 m |
Mediana podobnych — 12 890 zł/m²; to mieszkanie — 17 049 zł/m² (+32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 040 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.