Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-J1KM2--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 61,4 m², parter
Kremerowska, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 61,4 m²
- Piętro
- parter
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-stare-miasto-ul-kremerowska-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-kreme) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-kr)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 58% niższa od mediany 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 170 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 712 zł/m²) za 61,4 m² wychodzi ok. 1 026 000 zł — oferta jest o 42% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.07.2026 (96 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Kremerowska: 9 ofert sprzedaży (mediana 16 984 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 124 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 712 zł/m², czyli ok. 1 026 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,4 m² | 0 | 599 000 zł | 9757 | — |
| Stefana Batorego | 64 m² | — | 890 000 zł | 13 906 | 68 m |
| Siemiradzkiego | 49,4 m² | — | 915 000 zł | 18 519 | 162 m |
| Pawlikowskiego | 54,5 m² | 0 | 389 000 zł | 7136 | 254 m |
| Pawlikowskiego | 51 m² | 0 | 389 000 zł | 7628 | 254 m |
| Krowoderska | 67,2 m² | 3 | 1 570 000 zł | 23 381 | 371 m |
| ul. Krowoderska | 67 m² | — | 1 400 000 zł | 20 896 | 371 m |
| Henryka Sienkiewicza | 51 m² | 1 | 1 200 000 zł | 23 529 | 399 m |
| Henryka Sienkiewicza | 67 m² | 1 | 1 250 000 zł | 18 657 | 399 m |
| Teresy | 62 m² | — | 1 488 950 zł | 24 000 | 451 m |
| ul. Krupnicza | 52 m² | — | 1 014 000 zł | 19 500 | 479 m |
| Garncarska | 63,3 m² | 1 | 1 550 000 zł | 24 487 | 555 m |
| Długa | 51,4 m² | 5 | 1 181 280 zł | 23 000 | 561 m |
| Mieczysława Karłowicza | 55 m² | 2 | 970 000 zł | 17 636 | 567 m |
| Gzymsików | 66 m² | 5 | 637 500 zł | 9659 | 568 m |
| Szewska | 57 m² | — | 1 450 000 zł | 25 439 | 665 m |
Mediana podobnych — 23 170 zł/m²; to mieszkanie — 9757 zł/m² (−58%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.