Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LB24KN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 61 m², piętro 3
Inflancka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-i) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-infl) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 696 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 107 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 1 105 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (63 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Inflancka: 12 ofert sprzedaży (mediana 23 696 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 16 203 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 68 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 107 zł/m², czyli ok. 1 105 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 3 | 1 489 000 zł | 24 410 | — |
| Inflancka | 60,8 m² | — | 1 440 000 zł | 23 696 | 0 m |
| Stawki | 51,6 m² | 3 | 1 050 000 zł | 20 333 | 238 m |
| al. Jana Pawła II 80 | 50 m² | 14 | 1 279 000 zł | 25 580 | 250 m |
| Stawki | 53 m² | 2 | 1 600 000 zł | 30 189 | 315 m |
| ul. Zygmunta Słomińskiego | 59,3 m² | 7 | 1 299 000 zł | 21 902 | 332 m |
| Zygmunta Słomińskiego | 60 m² | 1 | 1 200 000 zł | 20 000 | 356 m |
| ul. Zygmunta Słomińskiego | 60 m² | 1 | 1 149 000 zł | 19 150 | 356 m |
| ul. Zygmunta Słomińskiego | 60 m² | 1 | 1 500 000 zł | 25 000 | 359 m |
| Pokorna | 53 m² | — | 1 417 900 zł | 26 753 | 441 m |
| Pokorna | 56 m² | 1 | 1 750 000 zł | 31 250 | 441 m |
| Stawki | 53 m² | 2 | 1 295 000 zł | 24 434 | 446 m |
| Stawki | 51,6 m² | 3 | 999 000 zł | 19 346 | 508 m |
| Kłopot | 66 m² | 2 | 1 800 000 zł | 27 273 | 654 m |
| Aleja Jana Pawła II | 50 m² | 14 | 1 350 000 zł | 27 000 | 724 m |
| Aleja Jana Pawła II | 56 m² | 6 | 950 000 zł | 16 964 | 724 m |
Mediana podobnych — 23 696 zł/m²; to mieszkanie — 24 410 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 489 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 489 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 489 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 489 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 489 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 489 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 489 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.