Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WGC0QE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 60 m², parter
Pojezierska, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-pojeziersk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-pojezierska/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8670 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6771 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 406 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.03.2025 (586 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Pojezierska: 6 ofert sprzedaży (mediana 8147 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 5997 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 47 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6771 zł/m², czyli ok. 406 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 0 | 460 000 zł | 7667 | — |
| ul. Antoniego Mackiewicza | 48 m² | — | 390 000 zł | 8125 | 299 m |
| Zygmunta Sierakowskiego | 52 m² | 4 | 450 840 zł | 8670 | 464 m |
| ul. Zygmunta Sierakowskiego | 52 m² | — | 520 000 zł | 10 000 | 464 m |
| Świętej Teresy od Dzieciątka Jezus | 67 m² | 7 | 850 000 zł | 12 687 | 568 m |
| Srebrna | 53 m² | — | 554 000 zł | 10 459 | 596 m |
| Srebrna | 66,7 m² | 3 | 545 000 zł | 8171 | 596 m |
| ul. Srebrna | 51,3 m² | 1 | 447 000 zł | 8710 | 638 m |
| Zgierska | 49 m² | 1 | 299 900 zł | 6120 | 751 m |
| ul. Zgierska | 50 m² | — | 315 000 zł | 6300 | 751 m |
| Zgierska | 63,6 m² | — | 325 000 zł | 5110 | 751 m |
| Zgierska | 55 m² | 3 | 319 900 zł | 5816 | 751 m |
| Nad Sokołówką | 54 m² | 5 | 580 000 zł | 10 741 | 758 m |
| Nad Sokołówką | 51 m² | 5 | 689 000 zł | 13 510 | 758 m |
| Sadowa | 48 m² | 3 | 310 000 zł | 6458 | 806 m |
| Urzędnicza | 50 m² | 4 | 420 000 zł | 8400 | 947 m |
Mediana podobnych — 8670 zł/m²; to mieszkanie — 7667 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 460 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 460 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.