Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UYPYFQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 60,3 m²
Kochanowskiego, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 60,3 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-t) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchnia)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8604 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8106 zł/m²) za 60,3 m² wychodzi ok. 489 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.04.2026 (182 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Kochanowskiego: 8 ofert sprzedaży (mediana 8324 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 80 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8106 zł/m², czyli ok. 489 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,3 m² | — | 440 000 zł | 7298 | — |
| Bydgoskie Przedmieście | 48,8 m² | 1 | 349 000 zł | 7147 | 54 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 59 m² | — | 519 000 zł | 8797 | 224 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 54 m² | — | 459 000 zł | 8500 | 224 m |
| Reymonta | 51,1 m² | — | 384 900 zł | 7532 | 672 m |
| ul. Bydgoska | 64 m² | — | 870 000 zł | 13 594 | 911 m |
| Bydgoskie Przedmieście | 53,4 m² | 3 | 459 000 zł | 8604 | 954 m |
| Szosa Okrężna | 50,6 m² | — | 475 000 zł | 9380 | 1 km |
| Gałczyńskiego | 48,5 m² | — | 450 000 zł | 9278 | 1,2 km |
| Moniuszki | 50,2 m² | — | 399 000 zł | 7948 | 1,3 km |
| ul. Karola Szymanowskiego | 60 m² | — | 555 000 zł | 9250 | 1,3 km |
| ul. Kurpiowska | 60,9 m² | 3 | 375 000 zł | 6163 | 1,5 km |
| ul. gen. Józefa Bema | 51 m² | — | 429 000 zł | 8412 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 8604 zł/m²; to mieszkanie — 7298 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 440 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 440 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2211 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.