Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MRZV5W-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 60 m², piętro 1/3
Bieżanowska, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 408 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 463 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 868 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.07.2026 (107 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica BIEŻANOWSKA: 10 ofert sprzedaży (mediana 13 353 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 14 748 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 27 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 463 zł/m², czyli ok. 868 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 1 | 719 000 zł | 11 983 | — |
| Bieżanowska | 60 m² | 1 | 695 000 zł | 11 583 | 0 m |
| Szymona Czechowicza | 69 m² | 0 | 709 000 zł | 10 275 | 309 m |
| Lilli Wenedy | 49 m² | — | 695 000 zł | 14 184 | 436 m |
| gen. Jakuba Jasińskiego | 49,7 m² | 3 | 785 576 zł | 15 800 | 647 m |
| Republiki Korczakowskiej | 54,1 m² | — | 789 000 zł | 14 573 | 824 m |
| Telimeny | 52 m² | — | 660 000 zł | 12 692 | 1 km |
| Telimeny | 51 m² | 3 | 680 000 zł | 13 333 | 1 km |
| Marii Orwid | 49 m² | 3 | 776 836 zł | 15 854 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 49 m² | 6 | 791 680 zł | 16 157 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 49 m² | 4 | 781 784 zł | 15 955 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 48 m² | 5 | 763 995 zł | 15 917 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 49 m² | 5 | 786 732 zł | 16 056 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 48 m² | 4 | 761 876 zł | 15 872 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 48 m² | 3 | 802 364 zł | 16 716 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 48 m² | 4 | 807 183 zł | 16 816 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 15 854 zł/m²; to mieszkanie — 11 983 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 719 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 719 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 719 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.