Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IYQBC3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 59 m², piętro 7/7
Żelazowej Woli, Czechów, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 7 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czechów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-czechow-zelazow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-czechow-zelazowej-) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-w-zab)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 954 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8855 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 522 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.05.2026 (153 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Żelazowej Woli: 6 ofert sprzedaży (mediana 8549 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 8284 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8855 zł/m², czyli ok. 522 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 7 | 459 000 zł | 7780 | — |
| ul. Wojciecha Żywnego 6 | 53 m² | — | 459 000 zł | 8660 | 166 m |
| Wieniawskich | 62,2 m² | — | 582 000 zł | 9357 | 536 m |
| Józefa Śliwińskiego | 53 m² | 3 | 499 000 zł | 9415 | 558 m |
| ul. Kameralna 3 | 63,6 m² | 5 | 858 504 zł | 13 490 | 630 m |
| Młodej Polski | 49,1 m² | — | 555 000 zł | 11 304 | 663 m |
| Młodej Polski | 50 m² | — | 555 000 zł | 11 100 | 663 m |
| ul. Króla Rogera | 49 m² | — | 535 000 zł | 10 918 | 707 m |
| ul. Marii Walciszewskiej | 48 m² | — | 602 000 zł | 12 542 | 797 m |
| ul. Skołuby | 47,2 m² | 7 | 430 000 zł | 9110 | 800 m |
| Kurantowa | 48 m² | — | 469 000 zł | 9771 | 864 m |
| Kisielewskiego | 51,6 m² | — | 630 000 zł | 12 214 | 916 m |
| ul. Stefana Kisielewskiego | 52 m² | — | 650 000 zł | 12 500 | 916 m |
| Mirosława Dereckiego | 49 m² | 3 | 528 578 zł | 10 787 | 1,3 km |
| Koncertowa | 58 m² | 0 | 725 000 zł | 12 500 | 1,4 km |
| Koncertowa | 56,4 m² | — | 598 302 zł | 10 614 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 100 zł/m²; to mieszkanie — 7780 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 459 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.