Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GJ5D5U-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 59,2 m², parter
Jerzego Zaruby, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 59,2 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-jerze) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-jerzego-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 792 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 793 zł/m²) za 59,2 m² wychodzi ok. 1 113 000 zł — oferta jest o 25% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Jerzego Zaruby: 3 ofert sprzedaży (mediana 20 795 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 17 380 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 222 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 793 zł/m², czyli ok. 1 113 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59,2 m² | 0 | 840 000 zł | 14 189 | — |
| Dembego | 49,8 m² | 3 | 921 300 zł | 18 500 | 285 m |
| Polnej Róży | 63,2 m² | 4 | 920 000 zł | 14 557 | 565 m |
| Wąwozowa | 62 m² | 2 | 1 157 000 zł | 18 661 | 588 m |
| Dembego | 51,8 m² | 5 | 719 000 zł | 13 894 | 747 m |
| Mielczarskiego | 70,7 m² | 0 | 1 080 000 zł | 15 276 | 844 m |
| Villardczyków | 62,8 m² | 4 | 1 162 000 zł | 18 503 | 1,1 km |
| Jana Żabińskiego | 53 m² | 3 | 820 000 zł | 15 472 | 1,3 km |
| Stryjeńskich | 52 m² | 4 | 930 000 zł | 17 885 | 1,3 km |
| Stryjeńskich | 52,1 m² | 1 | 790 000 zł | 15 166 | 1,3 km |
| ul. Stryjeńskich | 55 m² | — | 840 000 zł | 15 273 | 1,3 km |
| Żabińskiego | 51,8 m² | 0 | 998 000 zł | 19 266 | 1,4 km |
| Żabińskiego | 53 m² | 0 | 749 000 zł | 14 132 | 1,4 km |
| Jana Żabińskiego | 52 m² | 2 | 820 000 zł | 15 769 | 1,4 km |
| Jana Żabińskiego | 53,8 m² | — | 1 050 000 zł | 19 513 | 1,4 km |
| Małej Łąki | 62,5 m² | 2 | 895 000 zł | 14 320 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 16 852 zł/m²; to mieszkanie — 14 189 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 840 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 840 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 840 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.