Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PD8M1Z-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 57,9 m², piętro 2/4
ul. Prosta, Starówka, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 57,9 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1896
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Starówka
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2700804) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-torun-ul-prosta-58m2-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9407 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7326 zł/m²) za 57,9 m² wychodzi ok. 424 000 zł — oferta jest o 25% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Prosta: 7 ofert sprzedaży (mediana 6115 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 5850 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 34 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7326 zł/m², czyli ok. 424 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,9 m² | 2 | 319 000 zł | 5507 | — |
| Prosta | 65,3 m² | — | 399 000 zł | 6115 | 53 m |
| Browarna | 50,6 m² | — | 496 000 zł | 9802 | 148 m |
| Stare Miasto | 50,2 m² | 3 | 365 000 zł | 7267 | 166 m |
| rynek Nowomiejski | 60 m² | — | 411 808 zł | 6864 | 171 m |
| Przedzamcze | 49,1 m² | — | 470 000 zł | 9570 | 174 m |
| Szeroka | 49,7 m² | — | 419 000 zł | 8429 | 219 m |
| Jakuba | 67,1 m² | — | 1 199 000 zł | 17 858 | 339 m |
| Jakuba | 46,7 m² | — | 590 000 zł | 12 645 | 339 m |
| Jakuba | 49,4 m² | — | 829 000 zł | 16 788 | 339 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 62 m² | — | 590 000 zł | 9516 | 533 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 55,3 m² | — | 510 000 zł | 9222 | 533 m |
| Szosa Chełmińska | 49 m² | 4 | 530 000 zł | 10 816 | 629 m |
| Przy Rynku Wełnianym | 54,3 m² | — | 450 000 zł | 8292 | 669 m |
| Przy Kaszowniku | 50,1 m² | — | 539 000 zł | 10 769 | 824 m |
| ul. Przy Kaszowniku | 50 m² | — | 510 000 zł | 10 200 | 824 m |
Mediana podobnych — 9407 zł/m²; to mieszkanie — 5507 zł/m² (−41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 319 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 319 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2211 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.