Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NG3TZE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 58 m²
ul. Meksykańska, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-ul-meksykan)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 51% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 667 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 510 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 1 016 000 zł — oferta jest o 53% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Meksykańska: 4 ofert sprzedaży (mediana 25 776 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 19 254 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 265 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 510 zł/m², czyli ok. 1 016 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | — | 1 550 000 zł | 26 724 | — |
| ul. Meksykańska | 58 m² | 1 | 1 330 000 zł | 22 931 | 18 m |
| Meksykańska | 58,4 m² | 1 | 1 450 000 zł | 24 829 | 42 m |
| ul. Wandy | 50 m² | 0 | 839 000 zł | 16 780 | 117 m |
| Zwycięzców | 51 m² | 1 | 1 050 000 zł | 20 588 | 250 m |
| Zwycięzców | 50 m² | — | 1 299 000 zł | 25 980 | 250 m |
| Argentyńska | 61 m² | 1 | 1 299 000 zł | 21 309 | 484 m |
| Międzynarodowa | 49 m² | — | 830 000 zł | 16 939 | 527 m |
| ul. Genewska 18a | 50,5 m² | 3 | 1 394 904 zł | 27 600 | 593 m |
| Genewska | 48,9 m² | 6 | 1 734 175 zł | 35 500 | 638 m |
| Genewska | 51 m² | 6 | 1 713 936 zł | 33 600 | 638 m |
| Genewska | 50,2 m² | 1 | 1 255 750 zł | 25 000 | 638 m |
| Genewska | 54,1 m² | 0 | 1 434 710 zł | 26 500 | 638 m |
| Genewska | 52,1 m² | 3 | 1 438 788 zł | 27 600 | 638 m |
| Międzynarodowa | 67 m² | 4 | 1 249 000 zł | 18 656 | 666 m |
| Międzynarodowa | 47 m² | — | 1 050 000 zł | 22 340 | 666 m |
Mediana podobnych — 19 955 zł/m²; to mieszkanie — 26 724 zł/m² (+34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.