Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2MIZ24-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 58 m²
Jutrzenki, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 111 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 393 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 564 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 1 077 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.09.2025 (404 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Jutrzenki: 259 ofert sprzedaży (mediana 16 871 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 18 679 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 294 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 564 zł/m², czyli ok. 1 077 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | — | 850 000 zł | 14 655 | — |
| Jutrzenki | 58 m² | — | 980 000 zł | 16 897 | 0 m |
| Aleje Jerozolimskie | 46,8 m² | — | 899 100 zł | 19 212 | 693 m |
| Aleje Jerozolimskie | 62 m² | 5 | 1 550 000 zł | 25 000 | 693 m |
| Aleje Jerozolimskie | 47 m² | 3 | 850 000 zł | 18 085 | 693 m |
| Aleje Jerozolimskie | 47,3 m² | — | 850 000 zł | 17 970 | 693 m |
| Aleje Jerozolimskie | 47,8 m² | — | 850 000 zł | 17 782 | 693 m |
| Aleje Jerozolimskie | 47,3 m² | — | 835 000 zł | 17 653 | 693 m |
| Aleje Jerozolimskie | 47 m² | 2 | 835 000 zł | 17 766 | 693 m |
| Wojciecha Opackiego | 65 m² | 0 | 1 221 332 zł | 18 790 | 752 m |
| Wojciecha Opackiego | 47 m² | 0 | 825 757 zł | 17 569 | 752 m |
| Wojciecha Opackiego | 56 m² | 0 | 1 003 264 zł | 17 915 | 752 m |
| Wojciecha Opackiego | 57 m² | 5 | 946 864 zł | 16 612 | 752 m |
| ul. Łopuszańska 47 | 49,7 m² | 0 | 839 592 zł | 16 900 | 809 m |
| Nasienna | 49 m² | — | 809 000 zł | 16 510 | 827 m |
| ul. Krańcowa | 65 m² | — | 975 000 zł | 15 000 | 933 m |
Mediana podobnych — 17 750 zł/m²; to mieszkanie — 14 655 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.