Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z4K0TJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 57 m², piętro 1
Załęska Hałda, Brynów, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-zalesk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-zaleska-h)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 114 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9823 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 560 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.05.2026 (156 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Załęska Hałda: 82 ofert sprzedaży (mediana 9968 zł/m²), 34 transakcje w rejestrze (mediana 9908 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9823 zł/m², czyli ok. 560 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 1 | 501 000 zł | 8790 | — |
| Załęska Hałda | 57 m² | 0 | 489 000 zł | 8579 | 0 m |
| Załęska Hałda | 58 m² | 2 | 603 000 zł | 10 397 | 0 m |
| Załęska Hałda | 58 m² | 1 | 586 000 zł | 10 103 | 0 m |
| Załęska Hałda | 61 m² | 1 | 521 000 zł | 8541 | 0 m |
| Załęska Hałda | 58 m² | 1 | 546 000 zł | 9414 | 0 m |
| Załęska Hałda | 58 m² | 3 | 614 000 zł | 10 586 | 0 m |
| Załęska Hałda | 60 m² | 1 | 554 000 zł | 9233 | 0 m |
| Załęska Hałda | 57 m² | 3 | 535 000 zł | 9386 | 0 m |
| Załęska Hałda | 60 m² | 2 | 566 000 zł | 9433 | 0 m |
| Załęska Hałda | 57 m² | 2 | 565 000 zł | 9912 | 0 m |
| Załęska Hałda | 61 m² | 1 | 575 000 zł | 9426 | 0 m |
| Załęska Hałda | 61 m² | 2 | 545 000 zł | 8934 | 0 m |
| Załęska Hałda | 58 m² | 3 | 610 000 zł | 10 517 | 0 m |
| Załęska Hałda | 57 m² | 1 | 591 000 zł | 10 368 | 0 m |
| Załęska Hałda | 58 m² | 2 | 598 000 zł | 10 310 | 0 m |
Mediana podobnych — 9433 zł/m²; to mieszkanie — 8790 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 501 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 501 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.