Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UWAZNY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 57 m²
Hugona Kołłątaja, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27039)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 230 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 754 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Hugona Kołłątaja: 17 ofert sprzedaży (mediana 13 976 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 14 604 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 230 zł/m², czyli ok. 754 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | — | 849 300 zł | 14 900 | — |
| Kołłątaja | 50,6 m² | — | 599 999 zł | 11 865 | 0 m |
| ul. Hugona Kołłątaja | 50 m² | 3 | 599 999 zł | 12 000 | 0 m |
| Kołłątaja | 57,2 m² | — | 799 999 zł | 13 976 | 0 m |
| Gwarna | 47,3 m² | — | 818 855 zł | 17 319 | 105 m |
| Dworcowa | 59 m² | 5 | 588 900 zł | 9981 | 160 m |
| Stawowa | 54,1 m² | — | 1 438 840 zł | 26 581 | 162 m |
| Stawowa | 52,4 m² | — | 919 795 zł | 17 550 | 162 m |
| Stawowa | 47,6 m² | — | 862 284 zł | 18 100 | 162 m |
| Tadeusza Kościuszki | 47,9 m² | 3 | 622 500 zł | 12 996 | 171 m |
| okolice ul. gwarnej | 56,4 m² | 1 | 780 000 zł | 13 830 | 329 m |
| okolice ul. gen. Jana Henryka Dąbrowskiego | 52 m² | 5 | 560 000 zł | 10 769 | 329 m |
| Dąbrowskiego | 51 m² | — | 669 000 zł | 13 118 | 399 m |
| Hercena | 45,9 m² | 0 | 599 000 zł | 13 044 | 428 m |
| Kościuszki | 49 m² | — | 599 000 zł | 12 225 | 451 m |
| Tadeusza Kościuszki | 50 m² | 1 | 669 500 zł | 13 390 | 451 m |
Mediana podobnych — 13 310 zł/m²; to mieszkanie — 14 900 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 849 300 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 849 300 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.