Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SJKESJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56 m², piętro 1
Popiełuszki, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 1966
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-zoliborz-ksie) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-zoliborz-ul-ks-jerzego-pop) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-zoliborz-ksiedza)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 960 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 808 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 941 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Nieruchomości-online, Adresowo, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. ks. Jerzego Popiełuszki: 16 ofert sprzedaży (mediana 19 570 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 16 434 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 808 zł/m², czyli ok. 941 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 1 | 1 189 000 zł | 21 232 | — |
| Popiełuszki | 45,5 m² | — | 764 000 zł | 16 791 | 80 m |
| Popiełuszki | 56 m² | — | 1 089 000 zł | 19 446 | 80 m |
| Sarbiewskiego | 46,2 m² | — | 779 000 zł | 16 851 | 124 m |
| Krasińskiego | 50,5 m² | 3 | 820 000 zł | 16 238 | 177 m |
| Sady Żoliborskie | 50 m² | 1 | 948 000 zł | 18 960 | 195 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego 33 | 52 m² | 4 | 799 000 zł | 15 365 | 229 m |
| Krasińskiego | 52 m² | 3 | 820 000 zł | 15 769 | 297 m |
| ul. Krasińskiego | 56 m² | 3 | 800 000 zł | 14 286 | 298 m |
| Krechowiecka | 49 m² | 4 | 999 000 zł | 20 388 | 429 m |
| Czaki | 66,4 m² | 1 | 1 128 000 zł | 16 991 | 465 m |
| Krechowiecka | 51 m² | 4 | 999 000 zł | 19 588 | 494 m |
| ul. ks. Jerzego Popiełuszki | 48 m² | 4 | 825 000 zł | 17 188 | 551 m |
| Broniewskiego | 48 m² | 10 | 830 000 zł | 17 292 | 688 m |
| Mickiewicza | 50 m² | 10 | 929 000 zł | 18 580 | 741 m |
| ul. Ludwika Rydygiera | 56 m² | — | 1 430 000 zł | 25 536 | 811 m |
Mediana podobnych — 18 960 zł/m²; to mieszkanie — 21 232 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 189 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 189 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.